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(Stuttgart, 12.05.2017) Soziale Zwecke rechtfertigen keine Verwertungskündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einem Rechtstreit zu entscheiden, ob die geplante Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts einen Vermieter zu einer Verwertungskündigung berechtigt.

Ein Mieter hatte eine in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung angemietet. Das Hausgrundstück war zudem mit einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut. Sämtliche Gebäude waren sanierungsbedürftig. Der Vermieter war an einer Gesellschaft (GmbH) beteiligt, die Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung war. Diese beabsichtigte, die Gebäude auf dem Grundstück unter Nutzung von Fördermitteln im Rahmen eines Arbeits- und Lebensprojekts zu sanieren und umzubauen.

Dabei sollten im Mehrfamilienhaus und in der Scheune psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und im Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Der Vermieter wollte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die Gesellschaft vermieten und kündigte dem Mieter. Er begründete dies damit, dass andernfalls das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne.

Die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar mit der Schaffung der Wohnplätze auch im Wohngebäude verbunden. Da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte und nicht auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Ohne Erfolg! Der BGH entschied, dass die Kündigung rechtswidrig und unwirksam war, weil weder keine Verwertungskündigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mangels berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorlag. Der Vermieter würde nämlich durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses keinen Nachteil erleiden. § 573 Abs. 2 BGB war somit nicht anwendbar. Gemäß § 573 BGB kann ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse eines Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass ein Vermieter durch den Fortbestand eines Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts gehindert ist.

Wirtschaftliche Verwertungsabsicht ist erforderlich
Es lag im entschiedenen Rechtsstreit aber gar nicht im Interesse des Vermieters, durch die Vermietung des sanierten Grundstücks beispielsweise höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Der Vermieter wollte in erster Linie ein sozialpolitisches Ziel umsetzen. Damit schied mangels wirtschaftlicher Verwertungsabsicht eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses war im entschiedenen Rechtsstreit nicht gegeben. Der Vermieter strebte nicht die Erzielung höherer Miete an, er wollte nur eigene Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen durch eine Förderung einsparen

(BGH, Urteil v. 10.05.17, Az. VIII ZR 292/15).