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(Stuttgart, 24.10.2017) Sittenwidrig hohe Miete führt zu Unwirksamkeit eines Mietvertrages

Eiin Mietvertrag kann auch unwirksam sein kann, wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Punkten erfüllt ist, stellte das Landgericht Regensburg im Mai 2017 klar. Denn wenn nur zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht, kann ein Mietvertrag schon rechtswidrig und unwirksam sein. Ein grobes Missverhältnis liegt vor, wenn der Wert einer Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

Bei Verträgen mit kaufmännischen Mietern gelten allerdings höhere Anforderungen. Die aus dem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hergeleitete Vermutung der Sittenwidrigkeit zu Lasten des Vermieters, gilt - anders als bei Wohnraummietverhältnissen - bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen zu Ihren Gunsten als Vermieter nicht.

Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter, ein Kaufmann, stritten über die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit ihres Mietvertrages. Der Mieter war nach Abschluss des Mietvertrages plötzlich der Meinung, dass der Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB (wucherähnliches Rechtsgeschäft) nichtig war und zahlte fortan keine Miete mehr. Der Mieter verteidigte sich damit, dass der vereinbarte Mietzins von 11,40 €/m² und seine sehr weit gehenden Instandhaltungspflichten den marktüblichen Mietzins um 125 % überschritten. Der Vermieter behauptete jedoch, dass die geschuldete Miete orts- und branchenüblich sei. Selbst wenn man ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung annehmen wolle, so der Vermieter, fehle es jedenfalls seinerseits an einer verwerflichen Gesinnung. In Übereinstimmung mit seiner Ansicht, hatte der Vermieter die ausstehende Miete gegen den Mieter eingeklagt.

Mit Erfolg! Das LG Regensburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Dem Vermieter stand auf Grund des Mietvertrages ein Anspruch auf Zahlung des dort vereinbarten Mietzinses in Höhe von monatlich 8.910,31 € zu. Der Mietvertrag war nach Ansicht des Gerichts nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Ein Rechtsgeschäft ist nur dann gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Danach können Mietverträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht.

Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter aber außer dem von ihm behaupteten auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung keine weiteren Umstände dargetan, nach denen eine Sittenwidrigkeit des streitgegenständlichen Mietvertrages in Betracht kam. Wenn der Wert der Hauptleistung knapp doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung, lässt dies zwar auf einen Wuchervorsatz des begünstigten Vertragspartners schließen. Diese aus dem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hergeleitete Vermutung gilt allerdings nicht bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen. Bei einem gewerblichen Mietverhältnis gilt die o. g. Vermutung zu Ihren Gunsten als Vermieter gerade nicht. In einem Rechtsstreit über die Wirksamkeit eines gewerblichen Mietvertrages wegen Sittenwidrigkeit muss das Gericht die verwerfliche Gesinnung eines Vermieters von Gewerberäumen explizit feststellen. Hierzu gab es im entschiedenen Rechtsstreit keine Anhaltspunkte (LG Regensburg, Urteil v. 24.05.17, Az. 1 HK O 1790/16).

Quelle: VNR AG