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(Stuttgart, 04.04.2017) BGH: Wohnraumkündigungen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs sind nur eingeschränkt zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einem aktuellen Urteil entschieden, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter einer Mietwohnung zum Zwecke der Eigennutzung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken kündigen kann.

Wollen Sie als Vermieter Ihre Mietwohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen, liegt eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor. Hier müssten Sie als Vermieter erhebliche Nachteile nachweisen, für den Fall das der Mieter in der Wohnung verbleibt.

Ein Mieter hatte seit Juli 1977 eine 27 m² große Zweizimmerwohnung angemietet. Der Vermieter betrieb zuletzt im ersten Geschoss des Hauses ein Beratungsunternehmen. Er kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Wohnung des Mieters zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes benötige. Angeblich war die Kapazität seiner Räume ausgeschöpft und diese mit bis an die Decke reichenden, überfüllten Aktenregalen überfrachtet. In der Mietwohnung des gekündigten Mieters sollte ein weiterer Arbeitsplatz samt Archiv entstehen.

Der Mieter war der Ansicht, dass die Eigenbedarfskündigung rechtswidrig war. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass kein Kündigungsgrund zu Gunsten des Vermieters wegen Eigenbedarf für die berufliche Tätigkeit bestand; ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lag nicht vor. Es sei nicht zulässig, so der BGH, Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebenen weiteren Grund eines Interesses eines Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses anzuerkennen.

Ob Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben, muss vom zuständigen Gericht genau geprüft werden. Wenn Sie als Vermieter eine vermietete Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigen, sondern zu einer gewerblichen oder sonstigen beruflichen Nutzung, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Eine Eigennutzung einer Mietwohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken, stellt eigentlich auch keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

§ 573 Abs. 2 BGB regelt ausschließlich den Fall, dass Sie als Vermieter Ihre vermietete Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen oder Angehörigen zu diesem Zweck zur Verfügung stellen wollen. Wirtschaftlichen Verwertungsinteressen, etwa Abriss für einen Neubau, sind nur dann für Sie als Vermieter durchsetzbar, wenn Sie als Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würden.

Kündigung wegen Eigenbedarf zur Mischnutzung zulässig

Der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (Mischnutzung), weist zwar noch eine Nähe zum Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf. Wollen Sie als Vermieter Ihre Mietwohnung jedoch ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen, ist das zwar eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Hier müsste aber ein erheblicher Nachteil zu Ihren Lasten als Vermieter vorliegen; beispielsweise dass Sie Ihre geschäftliche Tätigkeit nicht mehr gewinnbringend führen können oder sonstige schwerwiegende Gründe. Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Vermieter keine Nachteile von erheblichem Gewicht angeführt. Eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht war nicht erkennbar. Aus diesem Grund war die Kündigung rechtswidrig

(BGH, Urteil v. 29.03.17, Az. VIII ZR 45/16).